خرید ملک در ترکیه

فقط شهروندان کشورهایی که با حکم ریاست جمهوری تعیین شده اند می توانند در کشور ترکیه در زمینه املاک و مستغلات فعالیت کنند که ایران هم جز این کشورها میباشد و شهروندان ایرانی میتوانند در این زمینه فعالیت داشته باشند. با این حال؛
● مساحت کل املاک و مستغلات که ممکن است توسط یک شخص حقیقی با مبدا خارجی در سراسر کشور خریداری شود حداکثر سی هکتار است.
● مساحت کل املاک و مستغلات که ممکن است توسط اشخاص حقیقی با مبدا خارجی خریداری شود نباید از ده درصد مساحت مجاز مالکیت خصوصی در یک منطقه بیشتر شود.
● اگر املاک و مستغلات در نظر گرفته شده برای خرید در “منطقه ویژه امنیتی” گنجانده شده باشد ، مجوز از فرمانداری محلی که در آن املاک و مستغلات واقع شده است ، لازم است
● اشخاص حقیقی با منشا خارجی و شرکتهای سهامی مستقر در کشورهای خارجی که طبق قوانین کشورهای خود تأسیس شده اند ، پروژه ای را در رابطه با زمین ساخته نشده تعریف کرده اند باید طی دو سال اجرایی کرده و توسعه دهند و در زمان مشخص شده طبق قانون به اتمام برسد و به وزارتخانه مربوطه ارائه شود.

حقوق وراث در املاک و مستغلات به دست آمده توسط خارجی ها در کشور ترکیه محفوظ است. اما در مورد املاک و مستغلات به دست آمده از طریق ارث که بیش از محدودیتهای مندرج در ماده 35 قانون ثبت اسناد و املاک باشد ، وزارت خزانه داری و دارایی مدت یک سال به صاحب املاک و مستغلات زمان اعطامی کند. اگر مالک نتواند در مدت زمان تعیین شده املاک و مستغلات را تصرف کند ، در این صورت وزارت مذکور املاک و مستغلات را دریافت می کند و مبلغ مناسب برای همان مقدار ارزیابی شده و ان مبلغی به دارنده حق پرداخت می شود.

صاحب املاک و مستغلات یا نماینده مجاز مالک می توانند با در دست داشتن مدارک لازم از اداره ثبت اسناد و املاک درخواست خود را تنظیم کنند.

(درخواست ها معمولا با گرفتن شماره و نوبت در اداره ثبت اسناد ثبت می شود.) علاوه بر این ، خارجی ها ، که شهروندان ترکیه نیز هستند ، می توانند از طریق مرکز 181 Alo یا بصورت آنلاین با استفاده از وقت الکترونیکی ( WEBTAPU و/) https://randevu.tkgm.gov.tr ( .بگیرند وقت)) webtapu.tkgm.gov.tr تلاش ها برای بهره مندی خارجی ها از خدمات اپلیکیشن وب تاپو در حال انجام است WEBTAPU .و همچنین در صورت اختصاص شناسه شماره و یا همان کد ملی خارجی به هر خارجی ، خارجی ها نیز می توانند از این سرویس استفاده کنند.

به استثنای وکالت نامه صادر شده در کنسولگری های جمهوری ترکیه ، هرگونه وکالت نامه صادر شده در کشورهای خارجی باید دارای شرایط زیر باشد:
● باید به زبان رسمی کشور صادرکننده به گونه ای باشد که حاوی عکس شخص مورد نظر باشد
● این باید دارای “Apostille “تحت کنوانسیون لغو الزام قانونی سازی برای اسناد عمومی خارجی (کنوانسیون لاهه) باشد یا باید توسط کنسولگری جمهوری ترکیه در کشور ، جایی که دفاتر اسناد رسمی وکالت نامه در آن واقع شده است ، تایید شود ، این باید حاوی مجوز برای معامله درخواستی باشد ، باید به همراه ترجمه ترکی محضری به اداره ثبت زمین ارائه شود.
● علاوه بر الزامات فوق برای وکالت نامه صادر شده در کشورهای خارجی ، عکس در وکالت نامه
باید توسط مقام صادر کننده با مهر یا مهر برجسته یا امضا یا مهر تایید شود ، بسته به موقعیت مقام
صادر کننده و اختیار وکیل.
● الزاماتی که برای وکالت نامه حاوی آپوستیل انتظار میرود:
● ً آپوستیل ممکن است مستقیما روی خود سند یا کاغذ دیگری که به آن ضمیمه می شود ، چسبانده شود. اگر آپوستیل روی سند دیگری است ، پس باید به سند معتبر ضمیمه شود و مهر مرجع صدور گواهینامه باید روی نقطه پیوست فیزیکی چسبانده شود.
● آپوستیل ممکن است به زبان رسمی مرجع صادر کننده باشد یا به زبان دیگری باشد.
● ً با این حال ، عنوان آپوستیل باید کاملا به زبان فرانسه باشد ، با عنوان «Apostille «Convention de La Haye Du 5 Octobre 1961
● آپوستیل که به درستی پر شده باشد ، صحت امضا ، عنوان شخص امضا کننده سند را تأیید می کند و در صورت لزوم ، معتبر بودن مهر یا مهر روی سند را تایید می کند. امضا ، مهر یا مهر بر روی آپوستیل از هرگونه راستی آزمایی مستثنی است.
● علاوه بر این ، باید به این واقعیت توجه شود که سند و آپوستیل مربوطه باید توسط مقامات مختلف
صادر شود. و در حقیقت ، همانطور که آپوستیل امضا و مهر مرجع صادر کننده سند را تایید می کند ، امکان تصدیق آپوستیل توسط امضا و مهر بر روی سندی که به آن مربوط است ، وجود ندارد.

با اصلاحیه ای که در آیین نامه های مربوط به اجرای قانون تابعیت ترکیه ایجاد شده است ، خارجی ها می توانند از تاریخ 09.8 201 از طریق استثنایی خرید املاک و مستغلات به ارزش حداقل 000.250 دلار آمریکا یا معادل آن با ارز خارجی یا لیره ترکیه تابعیت ترکیه را بدست آورند. 2018 ، مشروط بر اینکه نوشته های ثبت زمین به این صورت حاشیه نویسی شود که 3 سال املاک و مستغلات فروخته نشوند. (برای املاک و مستغلات خریداری شده بین تاریخ 2017.01.12 و 2018.09.18 ، ارزش املاک و مستغلات باید حداقل 000.000.1 دلار و بالاتر باشد.)
از تاریخ 2018.12.07 همچنین می توانید تابعیت ترکیه را بدست آورید اگر توافق نامه ای که به گونه ای که شامل خرید املاک و مستغلات به ارزش حداقل 000.250 دلار آمریکا یا معادل آن به ارز خارجی یا به لیره ترکیه واریز شده به صورت نقدی همراه با تعهد عدم انتقال و لغو به مدت 3 سال ، در سند زمین ثبت و درج شود.
که در صورت خرید املاک و مستغلات به ارزش 000.250 دلار آمریکا و تعهد عدم فروش 3 سال مشابه ، یا در صورت توافق ، که به گونه ای که قبل از اسناد رسمی صادر می شود که قول
فروش املاک و مستغلات را شامل شود همراه با تعهد عدم انتقال و لغو به مدت 3 سال ، بدینگونه “گواهی صلاحیت” توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک و مستغلات به عنوان سندی که برای درخواست تابعیت به آن اعتماد می شود ، صادر می شود. با دریافت گواهی صلاحیت ، خارجی ها ابتدا تقاضای اجازه اقامت را به اداره مدیریت مهاجرت استان و سپس تقاضای تابعیت را به اداره ثبت احوال و امور شهروندی استان ارائه می دهند.

برای هرگونه درخواست خرید املاک و مستغلات توسط افرادی که از بدو تولد تبعه ترکیه بوده اند اما به دلایلی تابعیت آنها ازکشور ترکیه از آنها سلب شده است و فرزندان آنها که با آنها بوده اند ، دقیقاً به همان روشی میتوانند به خرید املاک و مستغلات بپردازند که شهروندان ترکیه می توانند و از نظر قانونی همه موارد شامل آنها می گردد ، بدون اینکه مقررات محدودیتی برای آنها ها اعمال شود.

افراد بدون تابعیت با محدودیت های قانونی کلی که برای همه خارجیها اعمال میشود میتوانند در کشور ترکیه املاک و مستغلات را بدست آورند. با آنها مانند شهروند هر کشوری که واجد شرایطبه دست آوردن املاک و مستغلات در کشور ترکیه است رفتار می شود و محدودیت خاصی وجود ندارد. با این حال ، در طول درخواست ، آنها باید سند هویت فرد بدون تابعیت خود را که توسط فرمانداری ها صادر شده است ، ارائه دهند تا بتوانند در اداره های ثبت اسناد و املاک اقدامات خود را انجام دهند.

اگرچه مراحل ثبت زمین باید توسط اداره ثبت اسناد و املاک و مستغلات انجام شود ، اکنون این الزام با “رویه های ثبت زمین خارج از صلاحیت” حذف می شود ، و اجازه می دهد قبل از هر اداره ثبت اسناد و املاک مراحل انجام شود.
قبل از تاریخ 2020.01.01 هر دو خریدار و فروشنده باید در یک اداره ثبت دفتر / دفتر نمایندگی در خارج از کشور حضور پیدا کنند تا بتوانند مراحل خارج از حوزه قضایی ثبت املاک و مستغلات مربوط به ترکیه را انجام دهند ، اما از 2020.01.01 دیگر نیازی به این کار نبوده ، و امکان آن برای خریدار و فروشنده نیز به صورت دیگری فراهم شده است به عنوان مثال ، یک خارجی در برلین ممکن است معامله فروش یک املاک و مستغلات در استانبول را در دفتر نمایندگی ثبت سرزمین برلین انجام دهد ، بدون اینکه واقعاً مجبور به رفتن به استانبول باشد.
لیست روشهایی را که می شود خارج از حوزه قضایی معاملات املاک و مستغلات را انجام داد

این امکان برای شهروندان ترکیه ای که در خارج از کشور زندگی می کنند و خارجیانی که مالک آن هستند و یا مایل به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در کشور ترکیه هستند ، می تواند روش های ثبت زمین و کاداستر خود را در کشور خود انجام دهند ، بدون اینکه نیازی به مراجعه واقعی به آن مکان داشته باشند ، جایی که املاک و مستغلات واقع شده است.
به عنوان مثال ، وقتی شخصی با اصالت خارجی مقیم آلمان می خواهد ملکی را در استانبول خریداری کند ، اکنون می تواند به اداره ثبت اسناد و املاک و مستغلات برلین مراجعه کند و بدون نیاز به بازدید از ترکیه مراحل را انجام دهد.
اگرچه خدمات در حال حاضر فقط در سرکنسولگری در برلین در دسترس است ، اما به زودی امکان انجام اقدامات ثبت زمین و کاداستر در 12 دفتر نمایندگی مختلف در 10 کشور وجود دارد.
دفاتر ثبت احوال و نمایندگی کاداستر در خارج از کشور برای رویه هایی با هدف دستیابی به املاک و مستغلات و همچنین اطلاعات رسمی و خدمات مشاوره ای در مورد قانون املاک و مستغلات در کشور ما و فرآیندهای تملک املاک و مستغلات در دسترس هستند.

• خریدار و فروشنده می بایست طبق قانون 492 قانون نقل و انتقال مالکیت سازمان ثبت اسناد و املاک مصوب سال 2013% ،2 درصد از ارزش واقعی را می بایست پرداخت کنند.
• این مبلغ نمی تواند کمتر از مبلغ پرداختی در برگه تسویه حساب عوارض که توسط شهرداری صادر می شود باشد.
• مالیات سرمایه در گردش می بایست در محل پرداخت شود (حداکثر 5.2 %70 لیر ترکیه مصوب سال 2013
  هزینه استعلام عدم واقع شدن ملک در اراضی ارتش و امکان امنیتی ترکیه، که توسط سازمان نقشه برداری و ثبت اراضی ترکیه انجام می پذیرد معادل 325 لیر ترکیه مصوب سال 2

مالیات انتقال سند در ترکیه 4 %مبلغ ارزش ملک می باشد. در قانون نقل و انتقالات اسناد ترکیه برای میزان مالیات پرداختی باید در بین طرفین (خریدار و فروشنده) به صورت مساوی برای پرداخت تقسیم شود. روش های پرداخت توافقی نیز امکان پذیر می باشد.
1 .در صورت عدم حضور خریدار، هزینه ی اخذ وکالت 150 یورو می باشد.
2 .Iskan یا همان پایان کار، هزینه ایی است برای آپارتمان های نوساز که با توجه به ارزش و متراژ آپارتمان از 400 یورو شروع می شود.
3 .قرارداد اخذ آبونمان برق برای واحد های نوساز حدود 100 یورو میباشد و برای واحد های قدیمی ساز، حدود 30 یورو می باشد.
4 .قرارداد اخذ آبونمان آب، برای واحد های نوساز حدود 60 یورو و برای واحد های قدیمی ساز، حدود 30 یورو می باشد.
عوارض شهرداری سالیانه یک بار قبل از آخرین روز ماه مه (May )هر سال باید پرداخت شود. این میزان حدود 1.0 درصد از ارزش واقعی TAPU میباشد هزینه شارژ تعمیر و نگهداری آپارتمان ها میتواند سالانه یک بار و یا به صورت ماهانه پرداخت شود، این هزینه در آپارتمان های نوساز میتواند به صورت متوسط بین 40-70 یورو در ماه باشد.

استعلام وضعیت ملک از سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه در خصوص بدهی ملک، وام، محدودیت قانونی اعمال شده بر ملک توسط دستگاه قضایی و یا…
اگر یکی از دفاتر درخواست خرید خانه توسط متقاضی خارجی را رد کرد، متقاضی می تواند از طریق اداره و یا سرپرستی منطقه به طرح درخواست مجدد اقدام نماید
دقت در انتخاب مشاوران، سازندگان، متقاضی میتواند از مشاور و یا سازندگان درخواست ارائه مجوز های قانونی آنها را داشته باشد و یا از صحت فعالیت آنها با استعلام از مراجع مربوطه مطمئن شود.
خرید ملک در کشور جمهوری ترکیه یکی از شاخصه های بررسی درخواست اقامت توسط وزارت کشور جمهوری ترکیه می باشد و به تنهایی تضمین کننده اخذ اقامت دائم و یا کوتاه مدت خریدار نمی باشد، تصمیم اعطای اقامت در اختیار وزارت کشور و بر اساس شاخصه های متفاوتی صورت می پذیرد. خریدار می بایست قبل از اقدام به خرید به نیت اخذ اقامت و یا تابعیت کشور ترکیه بر اساس تبلیغات انجام شده صحت آنها را از وزارت کشور ترکیه و یا سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا را جویا شود
در کشور ترکیه ، ثبت زمین ، رجیستری است که تحت بازرسی و نظارت و مسئولیت شدید دولت نگهداری می شود. طبق ماده 1007 قانون مدنی ترکیه ، دولت مسئول هرگونه خسارت ناشی از ثبت زمین است.
در ترکیه ، روش های ثبت زمین مانند فروش ، اعطای کمک ، انتقال از طریق ارث و رهن فقط از طریق اداره ثبت اسناد انجام می شود و مالکیت املاک و مستغلات ممکن است توسط یک سند رسمی تعیین شود تا در اداره های ثبت اسناد و املاک ثبت شود.
امضا “توافق نامه برای وعده فروش” در محضر اسناد رسمی نیز ممکن است. با این حال ، “توافقنامه وعده فروش” که قبل از دفاتر اسناد رسمی امضا شده یا هر قرارداد فروش صادر شده در خارج ، فقط یک توافق نامه اولیه است که به شخص حق می دهد ملک را برای فروش بفروشد.
انتقال مالکیت املاک و مستغلات با توافق نامه وعده فروش امکان پذیر نیست. می توان برای ثبت درخواست ثبت روند زمین به اداره ثبت اسناد و املاک و مستغلات مراجعه کرد. و همچنین می توان به هر اداره ثبت اسناد و املاک در ترکیه یا دفاتر نمایندگی ثبت زمین و نمایندگی کاداستر در خارج از کشور مراجعه کرد.
در کشور ترکیه ، ایجاد کاداستر اولیه از سالهای اولیه جمهوری ترکیه آغاز شده و در حال حاضر ، کاداستر کشور 100 ٪کامل است. اگرچه رویه های کاداستر شامل املاک و مستغلات ، مانند تعیین علامت ها ، تبدیل کاربری اراضی ، قطعه بندی و ادغام زمین نیز توسط اداره ثبت اسناد انجام می شود ، برخی از این خدمات ممکن است توسط دفاتر نقشه برداری مجاز و کاداستر (LİHKAB( مجاز طبق قانون شماره انجام شود. 5368.

لازم به ذکر است از نظر مراحل ثبت زمین و روش های کاداستر تفاوتی بین شهروندان ترکیه و خارجی ها وجود ندارد.